INTRODUCTION QUEL EST NOTRE OBJECTIF ? L’objectif est de montrer comment il est possible pour une entreprise d’économiser la totalité de son impôt sur les sociétés en toute légalité. Ceci est possible grâce à une loi… Ce n’est pas au travers d’un montage qui conjugue plusieurs articles de loi, ce qui pourrait être contestable, mais grâce à une seule, qui pour la première fois, a mis en place un mécanisme de déduction d’impôt au profit des sociétés soumises à l’IS. C’est l’art. 217 undecies du CGI (Ordonnance du 7 Décembre 2005) applicable à partir de 2006. POURQUOI CETTE LOI? Dans un premier temps, cette loi était prévue pour permettre, aux exploitants d’hôtels, de résidences de tourismes et de village de vacances classés, de réaliser les travaux de rénovation et d’imputer cette charge financière dans leur résultat imposable. Dans un souci d’équité, ce régime de faveur a été étendu à l’ensemble des entreprises soumises à l’IS en ce qui concerne l’acquisition de logements locatifs neufs dans les DOM. QUE GAGNE L’ÉTAT AVEC CETTE LOI ? ? La réduction du déficit de logement Le taux de croissance économique et démographique est deux fois supérieur qu’à la métropole, donc un fort besoin de logements. ? La création d’emplois Il faut savoir qu’un appartement construit permet de générer environ deux emplois pendant deux ans. ? La récupération d’impôts indirects et en particulier la TVA Sur un appartement, l’État récupère immédiatement plus de 8,5 % du prix. « Fort de ce constat l’État a fait appel à l’épargne privée et à celle des entreprises » Pour la première fois la loi actuelle offre de nouvelles perspectives aux entreprises. QUI SOMMES NOUS ? « Prudence et transparence sont deux valeurs sur lesquelles repose notre activité » IS OPTIMA est un service développé par la Société OMEGA INVESTISSEMENT dont les débuts d’activité remontent à 1999. Ce service traduit la volonté de positionner nos activités vers les services aux Entreprises. ? Conseil en stratégie fiscale des Entreprises Apporter des informations permanentes sur les solutions de défiscalisation des Entreprises ? Choix des produits et recherche de financement IS OPTIMA propose, aux Entreprises, les investissements les plus sûrs qui offrent les meilleures conditions d’acquisition, les meilleures prestations, les meilleures garanties de gestion et de rentabilité. IS OPTIMA négocie les meilleures conditions de financements avec ses partenaires bancaires. ? Accompagner les Entreprises dans la réalisation de leurs objectifs IS OPTIMA assure le suivi des opérations au quotidien, de la réservation à la livraison du bien et propose des investissements tout inclus, sans aucun souci pour l’investisseur. ? Nos partenaires financiers GE Money Banque ; Royal Saint Georges ; BNP Investimo, CIAL, Banque Palatine, Société générale, crédit agricole courtage, BCP etc… ? Nos partenaires promoteurs ALCYON, Direct Réunion, Spag, Bâtisseurs de Bourbon, Océanis, Pierrat, Primoselect, etc… QUE DIT LA LOI ? Toute entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, peut déduire de son résultat imposable jusqu’à 100 % HT du montant d’un logement neuf destiné à la location situé dans les DOM (Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion ). Exemple: Résultat de l’Entreprise avant IS 100 000 euros IS dû 26 342 euros Achat HT (imputable sur le résultat) 100 000 euros IS après 0 euros Économie IS 26 342 euros QUE FAIRE AVEC L’ECONOMIE D’IS? Article 217 undecies du CGI (Ordonnance nº 2005-1512 du 7 décembre 2005 art. 22 Journal Officiel du 8 décembre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006) I. Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des investissements productifs, diminuée de la fraction de leur prix de revient financée par une subvention publique, qu'elles réalisent dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de la Réunion pour l'exercice d'une activité éligible en application du I de l'article 199 undecies B. La déduction est opérée sur le résultat de l'exercice au cours duquel l'investissement est réalisé, le déficit éventuel de l'exercice étant reporté dans les conditions prévues au I de l'article 209. Elle s'applique également aux investissements réalisés par une société soumise au régime d'imposition prévu à l'article 8 ou un groupement mentionné aux articles 239 quater ou 239 quater C, dont les parts sont détenues directement par des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la déduction est pratiquée par les associés ou membres dans une proportion correspondant à leurs droits dans la société ou le groupement. La déduction prévue au premier alinéa ne s'applique qu'à la fraction du prix de revient des investissements réalisés par les entreprises qui excède le montant des apports en capital ouvrant droit au profit de leurs associés aux déductions prévues au II du présent article et aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et le montant des financements, apports en capital et prêts participatifs, apportés par les sociétés de financement définies au g du 2 de l'article 199 undecies A. La déduction prévue au premier alinéa s'applique aux travaux de rénovation et de réhabilitation d'hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés et aux logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles, lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments de l'actif immobilisé… PLAN IMPÔT EXEMPLE TYPE: Une entreprise qui réalise un résultat avant impôt de 100 000 € Réalise un l’investissement locatif de…….……........:191 300 € HT amortissable au taux de 5 % /an Souscrit à un emprunt amortissable d’un montant ……:191 300 € , taux 4,62 % sur 180 mois différé de 12 mois perçoit un loyer net mensuel garantit………………...: 540 € indexé à 1,5 % /an Taux d’IS : 15 % <38 120 € et 33,33 % > 38 120 € NB : L’application du dispositif de l’art.217 undecies du CGI permet d’imputer du résultat imposable de l’entreprise : • 100 % du montant de l’investissement HT déductible • 100 % des intérêts d’emprunt déductibles • 100 % de l’amortissement annuel du bien déductible Année(s) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 TOTAL Résultat soumis à l’IS avant investissement outre mer (a) 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 Montant de l'investissement HT (b) -191 300 191 300 Résultat fiscal de l’investissement [loyer- (amortissement + intérêt emprunt)] (c) -10 923 -10 617 -10 048 -9 457 -8 839 -8 197 58 081 Déficit antérieur (d) -102 223 -12 840 Déduction outre-mer ( e) -100 000 -100 000 -22 888 -9 457 -8 839 -8 197 -249 381 Résultat soumis à l’IS après déduction outre mer [a-(b+c)]=0 0 0 77 112 90 543 91 161 91 803 Report du déficit [a-(b+c)]<0 -102 223 -12 840 IS avant investissement outre mer (f) 26 345 26 345 26 345 26 345 26 345 26 345 158 070 IS après investissement outre mer (g) 0 0 18 715 23 192 23 398 23 612 88 917 Économie IS (f-g) 26 345 26 345 7 630 3 152 2 946 2 732 69 150 Dividendes distribuables avant investissement (a-f) 73 655 73 655 73 655 73 655 73 655 73 655 441 930 (1) Dividendes distribuables après investissement (a-g) 100 000 100 000 81 285 76 808 76 602 76 388 511 083 (1) Surplus de trésorerie immédiatement disponible 26 345 26 345 7 630 3 152 2 946 2 732 69 150 (1) près de 16 % de trésorerie en plus ou de dividendes supplémentaires à distribuer PLAN DE TRESORERIE PLAN DE TRESORERIE EN COURS D’INVESTISSEMENT La moyenne mensuelle de l’économie d’impôt sur 6 ans est de Les revenus locatifs nets mensuels que procurent l’investissement sont de : La mensualité moyenne du remboursement d’emprunt est de Le solde de trésorerie mensuel laisse apparaître un excédent de : On note dans le présent cas que seuls les loyers et l’économie d’impôt ont servi à financer entièrement le bien et l’entreprise n’a eu aucun effort de trésorerie à réaliser. A l’issue des 6 ans d’engagement minimum de mise en location, deux hypothèses s’offrent à l’Entreprise : • Soit elle continue la mise en location et perçoit les loyers, ce qui consolide son patrimoine social et donne plus de consistance à son bilan. • Soit elle revend le bien et récupère de cette façon un capital important TRESORERIE A LA FIN DE LA PERIODE OBLIGATOIRE D’EXPLOITATION DU BIEN DE 6 ANS Si on prend l’hypothèse de revente identique au prix d’achat de … Le capital emprunté restant dû est soldé avec le produit de la revente pour un montant de La taxe sur la plus value à court terme sur les amortissements déduits est soldée pour : L’Entreprise dégage donc un capital net disponible de : A cette somme s’ajoute le montant de la trésorerie excédentaire de : [Trésorerie mensuelle dégagée sur l’exploitation du bien (108 € x 72 mois)] Au final l’opération dégage un bénéfice global net disponible de : Sans apport ni effort financier QUE FAIRE DE L’ EXCEDENT DE TRESORERIE REALISE GRACE AU GAIN FISCAL? • Soit les associés se partagent l’excédent de trésorerie et se distribuent un surplus de dividendes sans faire supporter de coût financier à l’entreprise • Soit l’excédent de trésorerie reste disponible pour l’Entreprise Le chef d’entreprise a la liberté d’utiliser son IS en toute légalité, à la place du percepteur… En répétant l’opération, il pourra faire un mixte entre son intérêt direct, et le développement de son entreprise. CONCLUSION Il est donc préférable de garder son chèque d’impôt au lieu de l’offrir au percepteur, et qui pourra encore prétendre que l’impôt est fatalité ? Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés bénéficient de l’amortissement du bien sur 20 ans, de la déduction des intérêts d’emprunts et d’une déduction immédiate et totale du bien sur l’année d’acquisition. Votre entreprise, grâce à cette opération, s’enrichit d’un patrimoine immobilier financé en grande partie par les loyers mensuels pouvant bénéficier de l’assurance des loyers impayés et d’un petit effort de trésorerie de votre part. Cette opération est un atout majeur pour les chefs d’entreprise qui veulent conserver le fruit des résultats de leur entreprise. Ce mécanisme de la défiscalisation pour les sociétés qui investissent dans les Dom Tom est de plus en plus connu et attire les chefs d’entreprise avertis Diminuer, voir gommer l’impôt sur votre société jusqu’à rendre votre entreprise non imposable. A l’issue des 6 ans d’engagement minimum de mise en location, vous pouvez soit continuer la mise en location, soit revendre ce bien et récupérer un capital important, La réduction d’impôt des sociétés. Investissement payé par l’impôt société. La distribution d’un surplus de dividendes pour les associés. Un plus dans la trésorerie de l’entreprise